WohnungsübergabeDas neue Haus ist gebaut oder die neue Traumwohnung gefunden, endlich steht der Umzug an. Doch bevor das neue Domizil erobert werden kann, muss die bisherige Bleibe an den Vermieter zurückgegeben werden. Nicht immer verläuft dieser Termin ohne Ärger und Folgekosten. Man kann jedoch einiges dafür tun, um die Übergabe gut vorzubereiten. So lässt sich manche unliebsame Überraschung vermeiden. Wer mit genug Zeit, Schritt für Schritt vorgeht, vermeidet zudem unnötigen Stress. So sollte es mit der Wohnungsübergabe klappen.

Vor der Übergabe

Sorgen Sie zunächst dafür, dass alle persönlichen Gegenstände aus der Wohnung geräumt wurden. Nur so erhalten Sie und später auch ihr Vermieter den richtigen Überblick, in welchem Zustand sich die Räume wirklich befinden. Gegenstände, die Sie nicht in ihr neues Zuhause mitnehmen wollen, müssen vor der Wohnungsübergabe entsorgt werden. Bleiben sie in der alten Wohnung stehen, wird ihr Vermieter sie später kostenpflichtig entsorgen lassen. Dies ist letztlich nicht nur teurer, es raubt auch die Grundlage für eine problemfreie Übergabe.

Die Wohnung sollte zur Übergabe leer sein und sich in einem sauberen, besenreinen Zustand befinden. Grobe Verschmutzungen sind zu beseitigen, das Putzen der Fenster oder Schließen von Dübellöchern wird dagegen nicht verlangt. Nehmen Sie sich vor dem Übergabetermin Zeit, jeden Raum noch einmal gründlich zu betrachten, um kleinere Mängel rechtzeitig zu beseitigen.

Mögliche Schäden

Der ständige Gebrauch geht an einer der Wohnung nicht spurlos vorüber. Der Teppichboden erhält so manchen Fleck, die Kinder verewigen sich an den Wänden und der Hund zerkratzt bei seiner Bitte um Auslauf die Türen. Selbst wenn keine ungewöhnlichen Schäden entstanden sind, altern die Dinge doch. Das sieht man ihnen auch an, ein ganz normaler Prozess.

Um den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen – und damit auch für den Nachmieter gute Wohnvoraussetzungen zu schaffen – bedarf es eines gewissen Aufwands. Zum Teil liegt dieser beim Vermieter, zum Teil beim Mieter. Die gesetzlichen Regelungen hierzu sind relativ eindeutig, allerdings wissen beide Seiten oft nicht genau, welche Rechte und Pflichten sie haben. Häufig stehen auch die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag nicht oder nicht mehr im Einklang mit dem Gesetz.

Grundsätzlich gilt: Eine normale Abnutzung ist nicht zu verhindern und wird dem Mieter auch nicht angelastet. Hier ist der Vermieter in der Pflicht. Anders sieht es mit Spuren aus, die darüber hinausgehen, wie zum Beispiel dem roten Wachsfleck, der dem Teppichboden dauerhaft zugesetzt hat. Hier hat der Vermieter Anspruch auf einen angemessenen Schadensersatz. Dies bedeutet allerdings nicht, dass der Mieter einen komplett neuen Teppichboden verlegen müsste. Er muss in solchen Fällen meist den entsprechenden Zeitwert ersetzen. Umso professioneller und freundlicher das Übergabegespräch läuft, desto leichter kommt man in solchen Fragen zu einer Einigung.

Renovierung

Ob die Wohnung vor der Übergabe renoviert werden muss, wird meist durch den Mietvertrag geregelt. Allerdings gab es gerade in diesem Bereich in den vergangenen Jahren einige mieterfreundliche Urteile, mit denen so manche Vertragsklausel für unwirksam erklärt wurde. So ist beispielsweise eine starre zeitliche Festlegung zu Renovierungszyklen nichtig, da hier der tatsächliche Zustand der Wohnräume nicht in Betracht gezogen wird. Letztendlich gilt, dass der Zustand der Immobilie entscheidet, ob eine Renovierung durch den Mieter durchgeführt werden muss, oder nicht.

Im Zweifelsfall sollte man sich vor dem Übergabetermin rechtlich beraten lassen, um seine Rechte und Pflichten als Mieter zu kennen. Im Zweifelsfall vermeidet man so unnötige Kosten, ermöglicht aber im Gegenzug auch eine von beiden Seiten getragene Kulanzregelung. Gilt auf der einen Seite, dass der Vermieter nicht alle Arbeiten für Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen kann, so gilt auf der anderen Seite auch, dass der Mieter die tatsächlich verursachte „Abwohnung“ kompensieren muss.

Bauliche Veränderungen

Hat der Mieter bauliche Veränderungen vorgenommen, muss er beim Auszug den ursprünglichen Zustand wieder herstellen. Dies gilt in allen Fällen, in denen keine anders lautende Regelung mit dem Vermieter getroffen wurde und zwar sowohl für eventuelle Durchbrüche oder eingezogene Trennwände, als auch für Einbauten, also zum Beispiel Einbauschränke oder Einbauküchen.

Erscheint dem Mieter der Rückbau für beide Seiten von Nachteil, lohnt ein Gespräch mit dem Vermieter. Sollte er ebenfalls von den baulichen Veränderungen profitieren, weil diese eine künftige Vermietung erleichtern, wird er kaum auf dem Rückbau bestehen. So spart der Mieter nicht nur neuerliche Kosten, er kann vom Nachmieter eventuell sogar einen Erlös für den Zeitwert der Einbauten erzielen.

Die Übergabe

SchlüsselübergabeDer Erfolg des Übergabetermins hängt vorrangig aber keineswegs ausschließlich am Zustand der zu übergebenden Wohnung. Eine offene und vertrauensvolle Atmosphäre während der Übergabe kann maßgeblich dazu beitragen, zu einer schnellen Einigung zu kommen. Sind die Fronten von Anfang an verhärtet, werden Kompromisse schwierig zu erzielen sein.

Legen Sie den Termin für die Übergabe möglichst auf den Vormittag oder den frühen Nachmittag. Zu dieser Zeit haben Sie ausreichend Tageslicht, das ist für die Sichtverhältnisse von Vorteil. Räume, die im Dunkeln liegen, wirken von Anfang an weniger einladend. Stimmt dagegen der erste Blick im lichtdurchfluteten Raum, treten kleine Mängel in den Hintergrund.

Muster-Vorlagen zur Wohnungsübergabe stellt Avery Zweckform zum Beispiel online bereit. Diese können helfen, dass während der Übergabe keine wichtigen Punkte vergessen werden. Zugleich stellen sie ein Protokoll dar, dem beide Seiten mit ihrer Unterschrift zustimmen. Neben dem Zustand der einzelnen Räume beinhaltet dieses Protokoll auch die vor Ort abgelesenen Zählerstände von Strom, Gas und Wasser mit dem aktuellen Datum sowie die Bestätigung der Schlüsselübergabe. Denken Sie daran, zum Übergabetermin alle erhaltenen Schlüssel mitzubringen.

Werden in den einzelnen Räumen Mängel festgestellt, werden diese im Protokoll festgehalten und gegebenenfalls um erklärende Anmerkungen ergänzt. Zusätzlich ist sinnvoll, die Mängel fotografisch festzuhalten. Im Zweifelsfall wird der Vermieter auch einen Gutachter zu Rate ziehen. Wichtig ist, die Mängelfreiheit von Räumen ebenfalls schriftlich zu dokumentieren – nur so schließt man spätere Streitfälle dazu aus.

Wer zur Wohnungsübergabe alleine erscheint, ist meist im Nachteil. Es ist ratsam, sich eine vertrauenswürdige Begleitung zu suchen, die die getroffenen Vereinbarungen zugleich im Protokoll bezeugt. Im Zweifelsfall sollte sich die Begleitung neutral verhalten, um eine Einigung nicht zu erschweren und einen aufkommenden Streit zu schlichten.

Nach der Übergabe

Im Idealfall ist die Übergabe mit dem Termin erfolgt und die Schlüssel wurden übergeben. Der Vermieter wird die hinterlegte Kaution überweisen und eine Erstattung der Strom-Vorauszahlung veranlassen. Für die Rücküberweisung der Kaution gibt es zwar keine gesetzliche Frist, sie sollte jedoch zeitnah erfolgen. In Urteilen wird meist von zwei, höchstens aber von sechs Monaten ausgegangen. Ausgenommen sind eventuelle Rücklagen für die Betriebskostenabrechnung, so diese noch nicht erfolgt ist.

Sollte es nicht zu einer Einigung gekommen sein, kann der Mieter noch Nachbesserungen vornehmen. Reparaturen müssen dabei „fachgerecht“ vorgenommen werden, nicht aber zwangsläufig von einem Fachmann. Um Zeitprobleme zu vermeiden, einigen sich Mieter und Vermieter oft auf eine sogenannte Vorabnahme der Wohnung, die rund zwei Wochen vor dem vertraglichen Mietende vereinbart wird. Damit besteht zeitlich genug Puffer für Nachbesserungen.

Der Vermieter hat maximal sechs Monate Zeit, weitere Ansprüche geltend zu machen. Die Zeit läuft dabei ab der Schlüsselübergabe und nicht erst ab Ende des Mietvertrages. Erfolgschancen bestehen meist nur, wenn die Mängel bereits im Abnahmeprotokoll festgehalten wurden. Der mögliche Schadenersatz beschränkt sich dabei keineswegs auf die Höhe der Kaution, sondern kann weit darüber hinausgehen.
Sollten Wohnungsbegehungen mit potentiellen Nachmietern geplant sein, sollte man diese Termine in jedem Fall trennen – auch wenn die Zeitersparnis verlockend erscheint.