Wie auch viele andere Rechtsbereiche, ist das Mietrecht für viele Menschen undurchsichtig und verwirrend, denn für unterschiedliche Mietobjekte gibt es häufig unterschiedliche Regelungen. Gerade Mieter haben häufig nicht genügend juristisches Hintergrundwissen, um sich ihrer Rechte bewusst zu sein. Möchte etwa jemand eine Garage mieten, kann er nicht davon ausgehen, dass er als Mieter der Garage dieselben Rechte hat wie als Wohnungsmieter oder Hausmieter, denn eine Garage gilt, im Gegensatz zu Wohnungen und Häusern, nicht als Wohnfläche, sondern als Nutzfläche. Meistens funktioniert das Mieten einer Garage weitgehend problemlos, solange es keine Mängel an der Garage gibt und der Mieter sie ohne Schwierigkeiten und Einschränkungen zweckmäßig verwenden kann. Ist die Garage jedoch schadenbehaftet, sollte sich der Mieter über die Rechte informieren, die er geltend machen kann. Zu allererst sollte jedoch klar sein, dass eine Garage mieten nicht dasselbe ist wie das Mieten einer Wohnung oder eines Hauses.

 

Garagen sind Nutzflächen: Unterschiede zu Wohnflächen im Mietrecht

Wird eine Garage unabhängig von einer Wohnung separat gemietet, so gilt Vertragsfreiheit. Während es bei der Vermietung von Wohnungen und Häusern  bestimmte gesetzliche Vorschriften zum Schutz des Mieters gibt, wie etwa die Einhaltung von Kündigungsfristen und die Angabe von Kündigungsgründen, gibt es einen solchen Kündigungsschutz für Mieter von Garagen nicht.

Der Vermieter kann den Mietvertrag über die Garage fristlos und ohne Angabe von Gründen kündigen. Ein Kündigungsschutz ist nur dann gewährleistet, wenn eine Garage zusammen mit einer Wohnung oder einem Haus gemietet wird und es einen gemeinsamen Mietvertrag gibt. Dann kann weder die Garage frist- oder grundlos gekündigt werden, noch kann der Mietpreis für die Garage unabhängig von der Wohnungs- oder Hausmiete erhöht werden.

Wohnraum und Garage bilden für gewöhnlich dann mietrechtlich eine Einheit, wenn der Mietvertrag für beide Objekte aus einem einzigen Formular besteht, wenn die Objekte sich auf demselben Grundstück befinden und wenn der Vermieter für beide Objekte dieselbe Person ist. Der einheitliche Mietvertrag bleibt auch dann bestehen, wenn der Eigentümer und Vermieter die Garage nach Vertragsabschluss verkauft. Eine Garage kann außerdem auch im Nachhinein zu einem Wohnraum hinzugemietet werden, ohne dass ein separater Mietvertrag angesetzt wird.

Ein Mieter muss also eine Garage gemeinsam mit einem Wohnraum mieten, um Anspruch auf Kündigungsschutz zu haben. Lediglich wenn der Vermieter den Platz der Garage benötigt, um neuen Wohnraum zu schaffen, entfällt der Kündigungsschutz, der durch den einheitlichen Mietvertrag gewährleistet ist, und der Vermieter hat das Recht, das Mietverhältnis für die Garage durch eine Teilkündigung aufzulösen. In Härtefällen kann der Mieter jedoch zumindest eine befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Ob eine Situation als Härtefall anerkannt wird, ist vom zuständigen Gericht abhängig.

Die Reparatur von Garagen – Vermieter müssen Mängel auf eigene Kosten beheben

Obwohl es bei der separaten Garagenvermietung weniger den Mieter schützenden gesetzlichen Regelungen gibt als bei der Vermietung von Wohnräumen, gilt dennoch das allgemeine Mietrecht. Dies sieht vor, dass ein Vermieter grundsätzlich dafür Sorge zu tragen hat, dass das Mietobjekt in einem einwandfreien Zustand ist. Dazu gehört auch, dass er grundsätzlich Schäden zu beseitigen und die Kosten für diese Reparaturen tragen muss. Selbst eine Umlegung der Reparaturkosten auf den Mieter im Mietvertrag ist trotz Vertragsfreiheit nicht rechtsgültig, außer wenn sie sich auf Kleinreparaturen bezieht, deren Kosten nicht mehr als 200 Euro im Jahr betragen. Ansonsten muss ein Mieter Reparaturen nur dann selber bezahlen, wenn er die Schäden auch selber verursacht hat oder Schönheitsreparaturen vornehmen möchte, die zur zweckmäßigen Verwendung der Garage nicht notwendig sind. Zögert ein Vermieter mit der Beseitigung der Schäden länger als angemessen, so hat der Mieter der Garage das Recht, den Schaden auf Kosten des Vermieters beseitigen zu lassen.

 

Mietminderung – die Kürzung der Garagenmiete bei Mängeln

Tritt an der gemieteten Garage ein Sachmangel auf, der den vertragsmäßig festgelegten Gebrauch der Garage erheblich beeinträchtigt und der nicht sofort zu beseitigen ist, so hat der Mieter die Möglichkeit, für den Zeitraum, in dem er sich mit dem Mangel arrangieren muss, eine Mietminderung zu verlangen. Wie hoch er diese ansetzt, ist ihm selber überlassen. Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass der Mangel nicht vom Mieter selbst verursacht worden ist und dass der Mieter ihn dem Vermieter sofort meldet. Eine Zustimmung des Vermieters zur Mietminderung ist nicht erforderlich. Der Mieter muss den Mangel lediglich anzeigen. Ob eine Mietminderung zugelassen wird, bestimmt das zuständige Gericht für jeden Einzelfall separat.

Obwohl Sachmängel erheblich sein müssen, bedarf es keiner extrem schwerwiegenden Verwendungseinschränkungen, um zumindest eine geringe Mietminderung durchzusetzen– in einem Fall etwa wurde eine Mietminderung um 5 % gewährleistet, weil einem Ehepaar zur gemeinsamen Verwendung einer Garage nur ein Garagenschlüssel zur Verfügung stand. Außerdem können Mietminderungen nicht nur dann beansprucht werden, wenn das Mietobjekt selbst mangelhaft ist, sondern auch dann, wenn es durch äußere Faktoren zu Beeinträchtigungen kommt. Muss ein Mieter etwa eine Garage mieten, deren Zufahrt durch eine öffentliche Baustelle für längere Zeit blockiert wird, so hat er gute Chancen darauf, eine Mietminderung durchzusetzen.

Dieser ausführliche Artikel beinhaltet viele wertvolle Hintergrundinformationen zum Thema Mietminderung im allgemeinen Mietrecht.

Der Mieter sollte jedoch stets bedenken, dass er sich in einem Mietverhältnis ohne Kündigungsschutz befindet, wenn er eine Garage mietet, die nicht zum selben Mietvertrag gehört wie sein Wohnraum. Der Vermieter kann also jederzeit mit einer fristlosen Kündigung reagieren, wenn der Mieter einen Antrag auf Mietminderung stellt. In den meisten Fällen ist die Stabilität des Mietverhältnisses wohl davon abhängig, in welchem Verhältnis zueinander der Mieter und der Vermieter einer Garage stehen. Ist es angespannt und konfliktbehaftet und gab es bereits Probleme bezüglich des Mietobjektes, ist eher davon auszugehen, dass der Vermieter mit einer Kündigung reagiert, wohingegen er bei einem freundlichen Verhältnis eher verständnisvoll reagieren wird und ein juristisches Verfahren überhaupt nicht notwendig sein wird. Auch in rein rechtlichen Beziehungen wie Mietverhältnissen kann also zwischenmenschliche Harmonie immer nur von Vorteil sein.

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